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sobre Traspasos local negocio

Conforme a la ley 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (24 Noviembre 1994; BOE núm. 282, de 25 Noviembre de 1994)

 

REQUISITOS DEL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO:

 

Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. 

 

Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial... etc.

 

La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.

 

En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)

 

Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

 

La extinción del contrato de arrendamiento 

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:

 

El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

No paga la renta o la fianza. 

Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario. 

Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario. 

Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario: 

No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado. 

Le perturba en la utilización del local. 

En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente

 

La indemnización por la extinción del contrato

 

Si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y ésta ha superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más) 

 

Generalmente esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.

 

Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela. 

 

Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.

En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.

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